住宅ローンが残っていても大丈夫！家を売るときの「税金」の疑問をすっきり解決

「住宅ローンが残っているけれど、家を売ったら税金はいくらかかるんだろう…」と不安になっていませんか？

結論から言うと、多くの場合、税金はゼロか、かかっても特例で大幅に抑えられます。

1. 税金がかかるのは「利益（譲渡所得）」が出たときだけ

不動産売却の税金は、ローン残高ではなく「売却して利益が出たか」で決まります。

計算式：売却価格 －（購入費用 ＋ 売却の諸費用）＝ 譲渡所得（利益）

• 利益がマイナス（赤字）の場合：税金はかかりません。さらに、マイホームの売却損なら給与所得などと相殺して節税できる特例もあります。

• 利益がプラス（黒字）の場合：利益に対して税金（譲渡所得税・住民税）がかかります。

2. マイホームなら使える「3,000万円特別控除」

「売却益が出てしまった…」という場合でも安心してください。マイホームを売る場合は、条件を満たせば利益から最大3,000万円まで控除できる特例が使えます。つまり、売却益が3,000万円以下であれば、税金は実質0円になります。

3. 売却費用として引ける主な税金・費用

税金以外にも以下のような費用がかかりますが、売却代金の中から精算するのが一般的です。

• 印紙税（売買契約書に貼る税金）

• 仲介手数料・住宅ローンの繰上返済手数料

まとめ

住宅ローン残債があっても、売却益が出なければ税金の心配をする必要はありません。まずは不動産会社に査定を依頼し、「いくらで売れそうか」「利益が出そうか」を確認してみるのが安心への第一歩です。